Compra de imóvel: o que verificar antes de comprar imóvel
Você encontrou o imóvel. O preço cabe no bolso, a localização agrada e o vendedor parece confiável. Falta apenas assinar o contrato. Antes de comprar imóvel, porém, é preciso saber o que verificar, porque é exatamente nesse momento, entre a decisão e a assinatura, que muita gente comete o erro mais caro da compra: assinar sem checar o que está por trás do papel.
Comprar imóvel é, para a maioria das famílias, o maior investimento da vida. E o risco não está apenas no valor pago: está no que não foi verificado antes da assinatura. Um contrato não protege pelo que diz quando tudo dá certo, protege pelo que prevê quando algo dá errado. E a maioria das pessoas lê o contrato pensando no cenário ideal, nunca no pior cenário.
Antes de comprar imóvel, verifique a situação jurídica
A primeira verificação não é no contrato, é na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. A matrícula é o histórico completo daquele bem: quem foi dono, quando houve transferências, se existem ônus ou bloqueios. Comprar imóvel sem consultar a matrícula é como comprar um carro sem verificar o documento: pode parecer certo e não ser.
Ônus e gravames
O imóvel está penhorado? Hipotecado? Existe algum bloqueio judicial? Essas informações constam na matrícula e definem se o imóvel pode ser transferido livremente.
Dívidas e processos
Existem dívidas de IPTU em aberto? Há alguma ação judicial envolvendo o imóvel? Quem responde por esses valores? São perguntas que precisam de resposta antes da assinatura não depois.
Regularidade da construção e do vendedor
O imóvel tem habite-se? A construção está registrada na matrícula? E o vendedor: é o proprietário registrado? Tem capacidade para vender? Vender um imóvel que não está em nome do vendedor é mais comum do que se imagina e o prejuízo fica com quem comprou.
O contrato de promessa de compra e venda
É no contrato que os riscos se materializam. Quatro pontos merecem atenção especial.
Cláusula de inadimplência
O que acontece se você atrasar uma parcela? Existe multa? Qual o valor? Em quantos dias o contrato pode ser rescindido? E o que acontece com o que já foi pago? Essa cláusula define o tamanho do prejuízo em um momento de dificuldade e ninguém quer descobrir isso depois.
Prazo de entrega
Se o imóvel está em construção, qual o prazo de entrega? O contrato prevê multa por atraso? Existe tolerância? Um prazo sem penalidade é, na prática, um prazo sem compromisso.
Escritura e registro
Quando o imóvel será escriturado? Quem paga a escritura? Quem paga o ITBI? Qual o prazo para o registro após a entrega das chaves? Lembre-se: só o registro na matrícula transfere a propriedade. Pagar o imóvel e não registrar é ficar sem garantia.
Rescisão
Em quais situações o contrato pode ser rescindido? Se o vendedor descumprir, o que acontece? Se você precisar sair, pode? Qual o custo? Um contrato que só protege um lado não é um contrato justo é um risco assumido.
O que não pode ficar de fora do contrato
Um contrato de compra e venda bem feito precisa conter:
- Descrição completa do imóvel: endereço, área, matrícula e registro
- Valor total e forma de pagamento: parcelas, valores, datas e índice de reajuste
- Prazo de entrega e penalidades: multa por atraso e tolerância máxima
- Condições de inadimplência: o que acontece em caso de atraso
- Obrigações de cada parte: o que o vendedor entrega, o que o comprador paga
- Cláusula de rescisão como se sai do contrato e com quais consequências
- Foro: em qual comarca eventuais disputas serão resolvidas
Se qualquer um desses pontos estiver vago, genérico ou ausente, isso é um sinal de alerta não um detalhe a ignorar.
A realidade da nossa região
Em muitas cidades, é comum que a compra de imóvel seja feita diretamente entre as partes: sem imobiliária, sem advogado, com contrato pronto baixado da internet. Isso pode funcionar mas o risco é maior.
Um contrato genérico não foi feito para o seu caso. Foi feito para servir a todos, o que significa que não protege ninguém direito. Quando algo dá errado: o vendedor não entrega, o imóvel tem dívida, o prazo estoura descobre-se que o contrato não previa aquela situação. E o prejuízo já aconteceu.
Um contrato revisado é sobre clareza
Um contrato bem revisado não é sobre desconfiança. É sobre clareza. Não é sobre desconfiar do vendedor é sobre buscar clareza para que, se algo ocorrer fora do planejado, as partes saibam como proceder, o que tem direito e quais são os próximos passos.
Cada contrato é único, assim como cada imóvel e cada negociação. Antes de assinar qualquer documento, busque orientação profissional. É uma medida de segurança indispensável diante do valor do bem que está em jogo.
Precisa de orientação?
Se você está prestes a comprar um imóvel, busque orientação antes de assinar qualquer documento.
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